В 2015 году компания PAN City Group открыла официальное представительство Российской гильдии управляющих и девелоперов в Пермском крае. Андрей Полуянов, генеральный директор PAN City Group и полномочный представитель Гильдии дал интервью изданию ГУД News о ситуации на пермском рынке недвижимости и том, как РГУД способна помочь развитию города и рынка
Рынок недвижимости и городской ландшафт заметно отличают Пермь от других городов-миллионников. В нем много промышленности, но мало торговли. Обладая экономическим потенциалом и мастер-планом от голландского бюро KCAP, Пермь с трудом меняет к лучшему городскую среду. О том, как РГУД может помочь развитию города и рынка, рассказывает полномочный представитель Гильдии в Перми, генеральный директор компании PAN City Group Андрей Полуянов.
- В какой стадии находится рынок жилой недвижимости Перми?
- Девелопмент перешел от точечной застройки к проектам комплексного освоения территорий. Мы видим большую концентрацию проектов КОТс объемом застройки от 300 000 кв.м и выше как и в черте города, так и на его окраинах. Среди них встречаются довольно яркие, например, жилой комплекс «Гулливер», который компания «КОРТРОС» строит в историческом центре Перми, на территории квартала 179 по концепции Agence d'Architecture Anthony Bechu.
PAN City Group тоже работает сейчас над комплексным проектом в центре города. Мы стараемся создать многофункциональную среду, по возможности гармонично объединив жилье, офисы, торговые пространства и парковые зоны.
Но среди готовых объектов я пока не вижу таких, которые соответствовали бы представлению о жилой среде нового качества. До сих пор рынок Перми предлагал стандартную типовую застройку с дворами, где одновременно отдыхают люди, играют дети и паркуются автомобили. Панельное домостроение у нас остановилось в развитии в 1990-х годах, город продолжает застраиваться двумя советскими панельными сериями. Никакого системного развития в этом направлении не происходит. Мы как жители города рассчитываем, что новые проекты будет более современными.
Оптимизм внушает развитие района Ива вдоль новой магистрали Стаханова-Чкалова. Она связала между собой несколько районов Перми. Вдоль нее еще один квартал застраивает «ПИК Девелопмент». Большой жилой проект площадью в 1 млн кв.м развивает «Юг-Девелопмент», компания ИКЕА собирается строить ТРЦ «Мега».
Если говорить об объеме жилой застройки, то 2014-й и 2015-й были рекордными. В строительстве находилось более 1,3 млн кв.м жилья, чего не было уже лет 20.
- И с таким объемом ввода вы входите в кризис. На что вы рассчитываете и почему не боитесь перепроизводства?
- По обеспеченности горожан жильем Пермь не дотягивает не только до столиц, но и до большинства миллионников, отставая по тому показателю на 10-25%. При этом среднедушевой доход относительно высокий, по нему мы обгоняем многие областные центры. Рынок не насыщен, но платежеспособный спрос еще есть. Это скорректирует не самую лучшую экономическую конъюнктуру. Думаю, мы не увидим серьезного провала в цене на жилье.
В то же время в конце 2015-го - начале 2016 года мы увидели сокращение заявленных проектов на 50%. Это означает, что девелоперы реагируют на кризис адекватно, корректируя свои планы и снижая объем предложения в ближайшем будущем.
Сейчас покупательскую способность населения поддерживает, в основном, нефтедобыча, нефтехимия, машиностроение, производство минеральных удобрений. Но Пермский край всегда был промышленно развитым регионом. И мы, и те компании, которые заходят на наш рынок извне, убеждены, что город имеет хороший потенциал.
- А что происходит в торговом сегменте?
- В последние два-три года город стал более открытым для международных и федеральных розничных сетей. Открылся гипермаркет «Лента», появилась сеть «Магнит», открылись H&M, Bershka, Zara, O’stin, Terranova, Stradivarius. До этого девелопмент торговой недвижимости был сконцентрирован на интересах и потребностях местных игроков. В результате Пермь осталась единственным из миллионников, где нет сеперрегионального ТРЦ площадью больше 100 000 кв.м.
По обеспеченности объектами торговли Пермь среди миллионников находится в последних позициях рейтинга. У нас всего 150 кв.м качественных торговых площадей на 1000 жителей, намного меньше, чем в соседних Екатеринбурге, Челябинске или Казани. Между тем крупные сети требуют качественных торговых объектов. И дефицит площадей в этом сегменте таков, что можно трехкратно увеличить объем предложения.
Новые проекты, конечно, есть. Но нельзя сказать, чтобы за последние три года ситуация заметно улучшилась. Последним был введен ТЦ «СпешиLove», но он не дотягивает до формата суперрегионального по площади и не отвечает требованиям международных операторов. В частности, сеть Ашан вынуждена была открыться в формате «Ашан Сити». ТЦ с современной концепцией даже сейчас не испытывают трудностей с заполнением. Вакансия минимальна. Торговые объекты без четкой концепции, хорошего трафика, без якорных арендаторов и развлекательной составляющей, заполняются на 50% и меньше.
- Есть в Перми запрос на девелопмент индустриальных зон?
- Рынок индустриальной недвижимости определенно есть. Существует спрос на качественные производственные и складские площади, разумеется, не массовый. А вот предложение довольно архаичное. Единственный объект на открытом рынке, отвечающий классу А, логистический комплекс «Навигатор» с площадь в пределах 15 000 кв.м. Очень немного для города-миллионника. Остальные объекты возведены в формате build to suit.
Фактически нет готовых индустриальных площадок, куда можно было бы «посадить» новое промышленное предприятие или логистического оператора. Есть старый советский производственный фонд, который трудно отнести даже к классу С, есть пустующие промышленные территории, которые никак не развиваются. В лучшем случае, собственники переделывают под офисы административные здания.
Как возможность индустриальный парк - это интересно. Как бизнес-модель - пока не очевидно. У PAN City Groupесть площадки, которые мы планируем развивать в формате индустриальных парков. Но только потому, что производственные предприятия в составе группы компаний могут стать для таких парков «якорями».
- Вы могли бы сформулировать основные градостроительные проблемы Перми?
- Первая из них обусловлена логикой развития города как промышленного центра. Он вырос из исторически складывавшихся промышленных территорий, обраставших жилыми кварталами. Город по площади занимает третье место в России после Москвы и Петербурга и второе место по протяженности после Волгограда. При этом ткань города изрезана хаотично расположенными промышленными зонами, даже центр неуютен и некомпактен.
Вторая особенность — город разделен на две части рекой Камой. Помимо того, застройку рассекают долины малых рек. Данные зоны практически не осваиваются. Если бы появились понятные принципы застройки, эти территории могли бы стать украшением города. Здесь достаточно места и для жилья, и для рекреации.
Сейчас типология застройки в Перми очень неоднородна. Большое число неосвоенных площадок, пустырей, занятых бараками, временными сооружениями формирует не слишком презентабельный городской пейзаж.
Главная проблема новых спальных микрорайонов — отсутствие инфраструктуры и низкая транспортная доступность. Развивая территорию greenfield, необходимо преодолевать значительный барьер в виде финансовой нагрузки от сетевых компаний. Некоторые из них ведут себя так, что прогнозировать стоимость технологического подключения практически невозможно.
- Почему не пошли в дело идеи мастер-плана, разработанного международной командой во главе с KCAP? Голландцы умеют работать с водой, экономить пространство и создавать плотную, но комфортную застройку.
- Это был правильный шаг - сделать мастер-план, прописать основные принципы формирования городской среды. Трудно было не согласиться, например, с принципом компактной застройки центра, организации открытых общественных территорий, квартальной застройки, в которой приватные зеленые зоны во дворах отделялись от пространств для бизнес-среды.
Проблема в том, что мастер-планом были также заложены ограничения по высотности застройки в центре Перми, которые затем перешли в генплан. И это разбалансировало экономику реальных проектов. Брать территорию под редевелопмент уже невыгодно. Невозможно окупить затраты на расселение людей или вынос производства со старой промышленной площадки, если строить разрешают не выше двадцати метров. Получается низкий выход площадей.
Промплощадки, кроме того, нуждаются в смене функционального назначения, в отмене санитарно-защитных зон. Этот процесс занимает от двух до пяти лет. И хотя у них прекрасное местоположение, они обеспечены инженерными сетями, мало желающих преодолевать действующие ограничения.
- Значит, высотное строительство Перми не грозит ни в центре, ни на окраинах?
- Есть средняя полоса, где нет ограничений. Сюда и смещается девелоперская активность. Но центр остановился в своем развитии. Неудобная для жизни территория никак не трансформируется. Можно сказать, что бизнес находится в поиске баланса между нормой прибыли и качеством продукта. Поиск тем более сложен, что жители Перми пока не готовы голосовать рублем за улучшенное качество жилой среды. Но пример других городов показывает, что баланс найти можно.
Некоторые идеи, заложенные в мастер-план, все-таки начинают воплощаться. Я надеюсь, что городу удастся довести до финального завершения благоустройство набережной Камы.
- Зачем городу понадобилось открывать представительство РГУД?
- Перми остро не хватает упорядоченного рынка. Мы нуждаемся в систематизации и классификации недвижимости, в понимании, с какими характеристиками объект выходит на рынок, с какими образцами его можно сравнивать, как позиционировать, справедлива ли цена на него. И это первая задача, которую мы уже сейчас решаем с помощью РГУД. Наши партнеры восприняли эту работу как необходимую и полезную. И с воодушевлением приняли в ней участие.
Совместно с пермским профессиональным сообществом мы хотим создать стандарты, которые определяли бы степень комфортности жилья для человека. Расширенные требования к типологии жилья, к благоустройству территории уже работают в Екатеринбурге, в Москве. Гильдия — это банк знаний, в котором аккумулируются новые решения, и площадка для обмена опытом между коллегами.
И конечно, бизнес нуждается в организации, которая поможет консолидировать мнение застройщиков и выступать единым фронтом в диалоге с администрацией. Контакт между бизнесом и властью в Перми сегодня есть. Но многие проблемы застройщик и чиновник обсуждают один на один. И администрации не всегда понятно, частная ли это проблема застройщика, или она важна для целой отрасли. Например, когда в градостроительном законодательстве появилось требование выделять отдельный участок под каждый жилой объект, на местном уровне его истолковали буквально. Более десятка проектов невозможно было ввести в эксплуатацию. Девелоперы спешно межевали и оформляли землю под каждый дом. В одиночку и в меру своих возможностей. Объединив усилия, можно было бы выработать общее решение.
В строительстве многие риски и возможности заложены в правовой процедуре. Бизнес-сообщество региона заинтересовано сделать ее оптимальной и прозрачной. Гильдия обладает для этого достаточным авторитетом.
С апрельским выпуском издания ГУД News можно ознакомиться здесь:
http://rgud.ru/upload/iblock/ba6/GUD_News_3(27)_april.pdf