Анализ ситуации на рынке многоквартирного жилья Перми осенью 2010 года
Главные положительные тренды:
+14,4% - прирост средней цены кв.метра в новостройках Индустриального района;
+6,7% - прирост средней цены кв. метра 1-комнатных квартир в новостройках;
+7,8% - прирост средней цены кв.метра на вторичном рынке Ленинского района;
+10,9% - прирост средней цены кв. метра 4 и более комнатных квартир на вторичном рынке.
Главные отрицательные тренды:
-11,4% - снижение средней цены кв.метра в новостройках Дзержинского района;
-7,8% - снижение средней цены кв.метра 2х-комнатных квартир в новостройках;
-1,04% - снижение средней цены кв.метра на вторичном рынке Дзержинского района;
-1,9% - снижение средней цены кв.метра 2-комнатных квартир на вторичном рынке.
На развитие ценовой ситуации на рынке жилья оказывают влияние несколько факторов. Одни из них являются предпосылками для восстановления и роста, другие - препятствуют данным процессам.
В качестве фактов роста можно выделить:
- сокращение объема предложения на рынке как первичного, так и вторичного жилья; - дефицит ликвидного жилья на рынке;
- снижение ипотечных ставок.
В качестве сдерживающих факторов выступают:
- объем ввода жилья, выше запланированного (сдача «замороженных» в 2008-2009 гг. объектов);
- низкая платежеспособность спроса ввиду сокращения уровня доходов населения;
- отсутствие макроэкономических предпосылок улучшения экономической ситуации в ближайшее время.
По результатам октябрьских исследований пермский рынок многоквартирного жилья по сравнению с предыдущими месяцами подвергся значительным колебаниям цены. На начало ноября 2010 года на пермском рынке жилой недвижимости сложилась следующая ценовая ситуация:
Месячный ценовой прирост составил:
- на первичном рынке: -2,2%
- на вторичном рынке: +2,6%
Максимальный прирост цены на первичном рынке зафиксирован в мае текущего года: «+1,1%».
Максимальный прирост цены на вторичном рынке жилья наблюдался в текущем году также в мае месяце и составил «+2,6%».
В денежном выражении изменение в октябре месяце составило:
- на первичном рынке: - 860 рублей
- на вторичном рынке: +1 110 рублей
За октябрь объем предложения нового жилья сократился на 39% (811 объектов против 1321 объекта в сентябре). Более, чем на 40% сократилось предложение 4х-комнатных и 2-х-комнатных квартир. Застройщики уже повысили цены на часть своих объектов, и при повышении спроса в условиях недостатка предложения, наиболее ликвидные объекты будут продолжать пусть медленный, но уверенный рост.
Что касается рынка вторичного жилья, то в октябре количество предложений вторичного жилья по сравнению с сентябрем сократилось на 25,0%. Возможно, продавцы ждут более ощутимого повышения цен, возможно, уменьшилось количество платежеспособных покупателей жилья, стоящих во главе альтернативных сделок, так называемых «цепочек», которые составляют ≈ 60-70% сделок на рынке многоквартирного жилья Перми.
В течение следующего месяца на рынке купли-продажи городского многоквартирного жилья будет наблюдаться рост цен на новостройки. Это не коснется всех объектов в целом, поскольку объем спроса сегодня все еще в несколько раз ниже объема предложения. Подорожают в основном наиболее ликвидные квартиры. Насколько оправдан осенний рост цен, покажет дальнейшее развитие рынка.