Основные итоги для рынка недвижимости города Перми за первое полугодие 2009 года в отчете аналитиков PAN CITY GROUP
Рынок первичной жилой недвижимости:
Средняя цена предложения на 01.07.2009 - 41,5 тыс. руб./кв.м., снижение с начала года на 30%.
Рынок вторичной жилой недвижимости.
Средняя цена предложения на 01.07.2009 - 40,9 тыс. руб./кв.м., снижение с начала года на 38%.
На рынке наблюдается тенденция снижения количества квартир в предложении. В настоящее время застройщики не имеют возможности продать весь объём жилья, выводимый на рынок, что приводит к снижению цен, затягиванию сроков строительства, техническим дефолтам.
Рынок коммерческой недвижимости (офисная)
Средняя ставка аренды по Перми - 540руб./кв.м., снижение с начала года на 35%.
Рынок коммерческой недвижимости (торговая)
Средняя ставка аренды по Перми - 590руб./кв.м., снижение с начала года на 41%.
Резко увеличилось количество вакантных площадей, собственники недвижимости испытывают существенные сложности с поиском арендаторов. Редкие фактические сделки купли-продажи проходят по ценам 45-55 тыс. руб./кв.м., при том, что цены предложения выше. Объекты коммерческой недвижимости часто выступают объектами залога по банковским кредитам, и могут быть выставлены на продажу, в случае несвоевременных выплат заемщиками по кредитам, что может привести к дальнейшему снижению цен в случае возникновения второй волны банковского кризиса во втором полугодии 2009г. Более оптимальной стратегией является ожидание восстановления экономики и ценовой конъюнктуры на рынке недвижимости. Например, Корпорация «Перспектива» временно отказалась от продажи магазина «Космос» (Комсомольский проспект 24), магазина «Мирабелла» (ул. Сибирская 53), магазина «Reebok» (Комсомольский проспект 54).
Разумеется, помимо традиционного вопроса «Кто виноват и что делать?», всех интересует вопрос, когда закончится многомесячное снижение цен на рынке недвижимости и наступит стабилизация, а также какие факторы послужили причинами столь значительного падения.
За 5 лет с 2003 по 2008г. цена на новостройки в Перми увеличилась в 4 раза. Основной причиной роста цен было резкое увеличение объемов ипотечного кредитования и активизация инвесторов наряду с низкими объемами ввода жилья. В связи с бурным развитием экономики на рынке наблюдался дефицит офисных и торговых помещений, что привело к росту арендных ставок и росту цен на рынке коммерческой недвижимости. В связи с всеобщим ажиотажем и ожиданием дальнейших гигантских прибылей резко выросли цены на землю (в центре Перми цены предложения доходили до нескольких миллионов рублей за сотку). В настоящее время именно этот спекулятивный сегмент рынка недвижимости испытывает наибольшее снижение. Ожидание всеобщей эйфории, подпитываемое дешевым зарубежным финансированием охватило инвесторов и девелоперов. Практически во всех прогнозах цены на недвижимость имели тенденцию к дальнейшему росту. Рентабельность девелопмента доходила до 200%. Финансирование долгосрочных проектов в сфере недвижимости осуществлялось преимущественно за счет краткосрочного банковского кредитования, а основным источником ресурсов были краткосрочные кредиты западных банков. В 2007 г. в США уже началась острая фаза ипотечного кризиса, финансовый суперпузырь начал сдуваться, накопившиеся диспропорции в экономике дали о себе знать и в Америке началась рецессия, что привело к резкому спаду деловой активности по всему миру. Основным результатом финансового кризиса для России стало снижение цен на нефть, резкое повышение стоимости финансовых ресурсов, а также снижение объемов кредитования, что через несколько месяцев серьезно отразилось на бизнесе.
В условиях кризиса особая роль принадлежит государству и очень многое зависит от мер предпринимаемых государством по выходу из кризиса. В большинстве развитых капиталистических стран экономическая политика базируется на необходимости увеличения совокупного спроса, предоставления денежных ресурсов экономике. Для этого большинство Центробанков мира снизили процентные ставки и увеличили финансирование экономики. В России было сделано то, что обычно делалось. Основным приоритетом как-обычно стала борьба с инфляцией, осуществляемая путем ограничения денежной массы в экономике (монетаристский подход), а не активная промышленная полтика по стимулированию экономики и переходу на инновационный путь развития и временный запрет на вывоз капитала из страны.
Источник: www.cbr.ru
Денежные средства, которые были направлены Правительством на борьбу с кризисом большей частью осели в банках и были направлены на валютный рынок, что привело к очередному пузырю на валютном рынке в начале года. По данным RbcDaily только 11% выделенных средств пошли на возрождение промышленности.
http://www.rbcdaily.ru/2009/06/19/focus/419674
В результате резкого снижения оборачиваемости денег в экономике и увеличения стоимости финансовых ресурсов произошло сокращение объемов кредитования .в экономике произошел резкий спад. Текущая доходность бизнеса на уровне не выше 15% не позволяет в полной мере обслуживать банковские кредиты.
Например, объемы кредитования среднего и малого бизнеса в Пермском крае снизились более чем в два раза по сравнению с прошлым годом. Многочисленные объявления об аренде встроенных коммерческих помещений на первых этажах жилых домов ярко свидетельствуют о резком снижении деловой активности в сфере малого бизнеса.
По итогам 5 месяцев 2009 года положение дел в экономике Пермского края выглядит удручающе по данным Пермстата.
Существует четкая корреляция между объемом ВРП и спросом на офисные помещения, объем розничного и оптового товарооборота существенно влияет на спрос на торговые помещения, объем промышленного производства коррелирует со спросом на производственные помещения. Объем ипотечного кредитования и доходы населения являются основными факторами, влияющими на спрос на жилую недвижимость. Пока по всем этим показателям наблюдается существенный спад. В настоящее время рынок недвижимости приближается к равновесным, для текущей экономической ситуации, уровням. Большая часть снижения уже прошла. По жилой недвижимости происходит постепенное уменьшение количества квартир в предложении, замедляются темпы падения цен, происходит более четкая дифференциация по местоположению и качеству объектов недвижимости. По торговой и офисной недвижимости ситуация в большей степени зависит от финансового состояния собственников недвижимости, ситуации в экономике, а также политики банков по работе с залоговым имуществом. Спрос на производственную недвижимость восстановится по мере увеличения индекса промышленного производства.
Отслеживание вышеперечисленных индикаторов позволяет заранее спрогнозировать вектор развития рынка недвижимости. С ростом ВРП, снижением процентных ставок по кредитам, ростом доходов населения будет происходить восстановление рынка недвижимости. Кризис бизнесу следует рассматривать, в том числе и как возможность оптимизации структуры портфеля недвижимости и приобретения новых объектов недвижимости по очень привлекательным ценам.