Обзор рынка жилой недвижимости города Перми в 1 квартале 2009 года, подготовленный специалистами PAN CITY GROUP
Как известно, рынок недвижимости отличается определенной инертностью и с запозданием в несколько месяцев реагирует на изменение макроэкономических факторов. Несмотря на резкое снижение объемов ипотечного кредитования и начавшееся снижение доходов населения в 4 квартале 2008г. цены предложения на вторичном рынке снизились незначительно и составили 56,6 тыс.руб/кв.м. на конец года.
В 1 квартале 2009 г. происходило снижение цен по всем сегментам жилья. Средняя цена предложения на вторичном рынке на конец 1 квартала составила 46,7 тыс.руб/кв.м. Наибольшее снижение цен наблюдалось в марте.
По первичному рынку, по состоянию на конец марта, цены предложения чуть ниже уровня вторичного рынка. При этом реальные цены сделок, определяемые с учетом скидок и возможного торга ниже цен предложения.
Основные причины коррекции на рынке жилья:
1) Резкое сокращение объемов ипотечного кредитования за счет ужесточения требований к заемщикам и отказа большей части банков от ипотечного кредитования в силу отсутствия источников «длинных» денег. Данная ситуация характерна для всей России. По данным Центробанка РФ в январе-феврале 2009г. по всей стране было выдано ипотечных кредитов на 23528 млн.руб., т.е. среднемесячный уровень выдачи кредитов в 4 раза ниже уровня 4 квартала 2008г. Аналогичная ситуация наблюдается и в Пермском крае. В настоящее время большая часть ипотечных кредитов выдается Сбербанком и Внешторгбанком. Ближайшие несколько лет дешевых западных денег не будет, соответственно вопрос развития ипотечного кредитования сильно зависит от политики государства в этой сфере.
2) Снижение доходов населения, вследствие сокращений персонала, снижения или отказа от выплат работодателями переменной части заработной платы (премий).
3) Отказ населения от иллюзий, что наша экономика является «тихой гаванью» в которые население верило осенью 2008г. и осознание того, что кризис пришел всерьёз и надолго. Неуверенность населения в завтрашнем дне и наличии стабильных источников доходов приводят к тому, что вопросы улучшения жилищных условий откладываются на неопределенный срок.
4) Низкий инвестиционный спрос (потенциальные покупатели ждут ещё большего снижения цен).
5) Продажа инвесторами части квартир для решения финансовых вопросов в бизнесе.
6) Снижение цен предложения застройщиками, тяжелое финансовое положение застройщиков, которые финансировали долгосрочные жилищные проекты за счёт краткосрочного кредитования и вынуждены перекредитовываться в нынешних условиях под 25-30%., приводит к необходимости получения максимально возможного объема денежных средств от продажи за счет предоставления существенных скидок. Часть застройщиков участвует в аукционах на расселение ветхого жилья и предоставление квартир военнослужащим. В последнем аукционе на предоставление квартир Министерству обороны победили Камская долина, обязавшаяся предоставить 102 квартиры общей площадью 6819 кв.м. за 229118тыс. руб. по адресу ул. Хабаровская, 56, и Австром, обязавшийся предоставить 19 квартир, общей площадью 1463кв.м. по адресу ул. Делегатская, 43 на сумму 45470 тыс. руб.
Уменьшилось количество квартир в предложении. Если на конец декабря в экспозиции на вторичном рынке находилось около 5400 квартир, то на конец марта - около 4700 квартир. Прежде всего, это связано с тем, что в силу неуверенности в завтрашнем дне (наличии стабильных источников дохода), люди откладывают решение квартирного вопроса на неопределенное время.
Как и прогнозировалось, наибольшей коррекции подверглось некачественное жильё старой постройки на вторичном рынке (хрущевки, панельные брежневки, жильё старой постройки), квартиры в удаленных районах, квартиры больших площадей, а также переоцененное жильё в центре города. Наибольшая активность на рынке новостроек наблюдается по качественному жилью эконом-класса, по которому большей частью и идут сделки. Этот сегмент, с наибольшей вероятностью, начнет первым восстанавливаться после кризиса. На вторичном рынке в основном идут альтернативные сделки.
Для особого оптимизма на рынке жилья в ближайшие несколько месяцев нет поводов. На рынке просто нет денег для выкупа жилья, представленного в предложении. В дальнейшем возможно увеличение предложения квартир по просроченным ипотечным кредитам, а также ухудшение финансового состояния застройщиков, которые будут вынуждены возвращать банкам краткосрочные кредиты.
Последнее время много говорится о грядущем дефиците предложения новостроек и возможном резком скачке цен на квартиры. В силу большого количества незавершенного строительства в городе, а также существенного объема непроданного вторичного жилья, инвестиционных и ипотечных квартир большого дефицита в предложении квартир не будет, несмотря на существенное снижение предложения новостроек. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от скорости выхода из кризиса.
В течение ближайших месяцев рынок будет находиться на очень привлекательных ценовых уровнях для решения квартирного вопроса.