Обзор рынка коммерческой недвижимости города Перми в январе-мае 2009 года, подготовленный аналитиками PAN CITY GROUP
Период с начала кризиса, прежде всего, характеризуется снижением спроса на коммерческую недвижимость. В течение января-мая 2009 года собственники коммерческой недвижимости постепенно пришли к осознанию того, что прежние «докризисные» ценовые уровни, как на рынке продажи, так и на рынке аренды, являются завышенными и сделок по таким ценам уже не будет. В результате чего на рынке происходило резкое снижение ставок аренды и более плавное снижение цен продажи. С начала кризиса, в среднем рынок скорректировался на 25-40% в сторону снижения цен по всем сегментам. Произошло увеличение предложения объектов, особенно в сегменте офисных помещений. Часть продавцов недвижимости, поняв бесперспективность продажи объектов по завышенным ценам, вышли на рынок аренды. Фактором, который может существенно «обвалить» рынок коммерческой недвижимости является потенциальная возможность реализации банками залоговых активов. В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости для собственников объектов основной проблемой является поиск и удержание арендаторов, так как рынке практически не появляется новых потенциальных арендаторов. Большинство крупных инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости заморожено, в основном достраиваются объекты высокой степени готовности. Сфера девелопмента больше не рассматривается банками как приоритетная, выдача новых кредитов сократилась в несколько раз по сравнению с прошлым годом.
Текущая ситуация связана со спадом в экономике, недостатком финансирования, отсутствием доступного зарубежного кредитования, резким снижением оборачиваемости денег в экономике.
Основные особенности рынка офисной недвижимости
- Основной диапазон предложений объектов - 40-70 тыс.руб/кв.м.
- Основной диапазон предложения арендных ставок - 350-700 руб/кв.м. в месяц.
- Наибольшее снижение цен и арендных ставок произошло в центральной части города, в которой расположена большая часть офисных помещений.
- Резко увеличилось количество свободных площадей (15-20%). Максимальная доля вакантных площадей наблюдается в новых офисных центрах, которые не успели сформировать пул постоянных арендаторов до кризиса.
- Арендаторы используют следующие способы по минимизации расходов: сокращение количества занимаемых площадей, переезд в более дешёвые офисы (как-правило более низкого класса или с худшим местоположением), сдача части площадей в субаренду, ведение переговоров с арендодателями о снижении ставок.
- Для привлечения арендаторов арендодатели снижают ставки аренды, идут на уступки в части сроков заключения договоров аренды, проведения ремонтов и отделки помещений, включают коммунальные платежи в арендную плату, предоставляют дополнительные услуги (охрана, клининг).
Стабилизация ситуации на рынке недвижимости произойдет после стабилизации ситуации в экономике.
Основные особенности рынка торговой недвижимости
- Основной диапазон предложений объектов - 42-85тыс.руб/кв.м.
- Основной диапазон предложения арендных ставок - 400-800 руб/кв.м. в месяц, за исключением ведущих торговых центров города арендные ставки в которых составляют 1100-2700 руб/кв.м. в месяц.
- Возможности арендаторов по смене помещений и снижению ставок аренды ограничены, в силу приоритетности фактора местоположения для торговли, чем и пользуются собственники ведущих торговых центров.
- Наибольшее снижение цен и арендных ставок произошло по объектам с неудачным местоположением и низким качеством помещений.
- Падения реальных доходов населения, сложности с получением банковского финансирования ритейлерами приводят к снижению спроса на торговые площади.
Основные особенности рынка производственной и складской недвижимости
- Основной диапазон предложений объектов складской недвижимости - 6-45тыс.руб/кв.м. в зависимости от качества объектов.
- Основной диапазон предложения арендных ставок - 100-300 руб/кв.м. в месяц.
- Основной диапазон предложений объектов производственной недвижимости - 9-35тыс.руб/кв.м. в зависимости от качества объектов.
- Основной диапазон предложения арендных ставок - 150-300 руб/кв.м. в месяц.
- В силу спада в промышленном производстве происходит увеличение предложения как складских, так и производственных помещений, причем большая часть таких площадей выходит на рынок аренды.
Мировой финансовый кризис стал катализатором процессов по коррекции накопившихся диспропорций на рынке коммерческой недвижимости. В дальнейшем доходность сферы девелопмента будет снижаться и постепенно придёт к нормальному уровню. Собственникам объектов коммерческой недвижимости придется оперировать с таким понятийным аппаратом, как реконцепция и редевелопмент объектов, повышение классности объектов, расширенное воспроизводство капитала, профессиональное управление объектами недвижимости, управление финансами и многими другими. Период, когда можно было практически не вкладываясь в коммерческую недвижимость получать высокую доходность закончился. На рынке коммерческой недвижимости наступает время профессионалов.