Рынок ИЖС и земельных участков г. Перми и Пермского края в I полугодии 2012 года в аналитическом отчете PAN City Group
Рынок ИЖС
Состояние рынка индивидуального жилищного строительства г. Перми и Пермского края по итогам I полугодия 2012 г. можно охарактеризовать следующим образом.
Тренды:
+71,3% - рост объема предложения в целом на рынке ИЖС г. Перми и Пермского края;
+152,2% - рост объема предложения в сегменте дач;
+ 95,95% - рост объема предложения в сегменте готовых коттеджей современной постройки (2006-2011 гг.)
Ценовой тренд на рынке ИЖС положительный.
Исключение – цены в сегменте организованной застройки (-13,97%). Снижение обусловлено необоснованно максимальным приростом цены в предыдущем периоде - II полугодии 2011 г., когда прирост составил +133,83%.
+45,2% - максимальный рост цены предложения 1 кв.м произошел в сегменте объектов незавершенного строительства;
+4,2% - минимальный рост цены предложения 1 кв.м в сегменте домов старого типа и коттеджей постройки 90х - начала 2000х годов (хаотичная застройка, частный сектор).
38,18 тыс. руб. - средняя цена предложения в Пермском крае 1 кв.м в домах старой постройки и коттеджах постройки 90х-начала 2000х годов;
37,70 тыс. руб. - средняя цена предложения 1 кв.м в коттеджах и таунхаусах в организованных поселках Пермского края;
36,80 тыс. руб. - средняя цена предложения в Пермском крае 1 кв.м в готовых коттеджах современной постройки (2006 - 2011 гг.).
Рост предложения, традиционно, связан с началом сезона на рынке ИЖС.
В I полугодии 2012 г. предложение значительно приросло новыми объектами – дачами и готовыми коттеджами современной постройки. Но наибольшее число предлагаемых объектов на рынке ИЖС – дома старой постройки и коттеджи образца 90х – начала 2000х годов.
Рост цен связан с ожиданиями продавцов, изменением ассортимента, общим ростом цен, площадью дома и другими влияющими параметрами.
Самый высокий уровень средних цен предложения 1 кв.м по краю, установившийся на дома старой постройки и коттеджи постройки 90х-начала 2000х годов обусловлен небольшой площадью дома, а также наличием ремонта и функционирующими инженерными коммуникациями. Если учитывать только дома, расположенные в г.Перми, Пермском и Добрянском районах, то уровень средней цены предложения 1 кв.м на такие дома составил по итогам I полугодия 44,93 тыс. руб. Средняя цена предложения в организованных поселках Перми, Пермского и Добрянского районов составила 36,13 тыс. руб./кв.м, в сегменте готовых коттеджей современной постройки (2006 - 2011 гг.) - 41,77 тыс. руб.за 1 кв.м.
Более низкий уровень средней цены предложения коттеджей современной постройки по сравнению с домами и коттеджами старой постройки вызван структурой предложения, некоторые построенные дома предлагаются без ремонта и коммуникаций.
Рынок земельных участков.
Тренды:
+101,9% - рост объема предложения в целом на рынке земельных участков г.Перми и Пермского края;
+293,8% - рост объема предложения в сегменте сельхозугодий;
+ 138,3% - рост объема предложения в сегменте участков под садоводство и дачное строительство;
-84,3% - сокращение объема предложения земель под многоэтажное строительство.
Рост цены предложения 1 сотки земли в г. Перми и Пермском крае в 1 полугодии 2012 г.,
за исключением сегмента земель под садоводство, земель под ЛПХ (незначительно).
+58,4% - максимальный рост цены предложения 1 сотки земли под строительство многоэтажного жилья;
+42,2% - прирост средней цены предложения 1 сотки земли сельхозназначения;
+17,5% - минимальный прирост цены предложения 1 сотки земель для ИЖС;
-22,2% - снижение цены предложения 1 сотки земли для садоводства и дачного строительства.
Прирост предложения на рынке земельных участков по итогам I полугодия 2012 г. обусловлен сезонным фактором. Помимо сезонного фактора влияние оказывает также обозначенная политика государства в отношении неиспользуемых по назначению сельхозугодий (санкция - изъятие). Фактор значительности общего объема земель данной категории, а также отсутствие финансовой возможности девелоперов развития сельхозугодий, приобретенных до 2008 г. под ИЖС. Минимально возможная капитализация объекта (сельхозугодий) в данной ситуации – изменение разрешенного вида использования – под садоводство и дачное строительство. Отсюда также значительный прирост предложения земель под садоводство.
Классическую зависимость цены от объема предложения продемонстрировал сегмент земель под строительство многоэтажного жилья в г.Перми и сегмент земель под садоводство и дачное строительство: в первом случае объем предложения значительно сократился, цена выросла, во втором - объем предложения значительно увеличился, цена снизилась.
Что касается сельхозугодий, объем которых увеличился в 3 раза и, при этом, средняя цена предложения выросла на 42%, то здесь в большей степени проявляется хаотичность рынка земельных участков в целом. Желания продавцов не соответствуют спросу.
Гистограмма 1. Темп прироста средней цены предложения на рынке ИЖС г.Перми и Пермского края, 2011-2012 гг.
 |
Источник: PAN City Group, база ПМЛС