Что выбрать - городскую квартиру или загородный дом, выясняли на организованном порталом ProPerm.ru "круглом столе" эксперты рынка недвижимости
Больше всего внимания они уделили загородным домам, а не городским квартирам. Далеко не все коттеджные поселки могут похвастаться полным набором инфраструктуры. Это сдерживает покупательский спрос. Тем не менее у загородных домов большое будущее.
Рыночное разнообразие. Предложение
Из 1 млн кв. м жилья, построенного в Пермском крае в 2013 году, 45% приходится на долю индивидуальных жилых домов. То есть спрос на квартиры и дома примерно пропорционален, считает генеральный директор агентства недвижимости "Респект" Алексей Ананьев. При этом, по его словам, на рынок из построенных домов выведено около 10%.
"Частный застройщик, который удовлетворяет личные потребности, не формирует ни спрос, ни предложение", - говорит Ананьев. Поэтому, по его мнению, нельзя сравнивать два рынка. Этому есть и другая причина. Если крупные застройщики в многоквартирных домах сдают 100 тыс. кв. м в год, то в загородной недвижимости они вводят в эксплуатацию 30 домов, что несоразмерно, аргументирует Ананьев. "Городская квартира - жизненная необходимость, загородная недвижимость - для получения удовольствия", - считает эксперт.
Недавно в одной из социальных сетей был проведен опрос на тему "Где бы граждане хотели жить: в загородном доме или в городской квартире". Число желающих жить в своем доме в 10 раз превысило количество тех, кто хочет жить в городе, рассказывает исполнительный директор агентства недвижимости "Перспектива - загородная недвижимость" Надежда Шеломенцева. Она отмечает, что рынок загородной недвижимости радует разнообразием предложений.
По данным Шеломенцевой, в Перми и Пермском районе сейчас заявлено около 90 проектов коттеджных и загородных поселков. Из них только 15 имеют единое архитектурное решение, концепцию, нацелены на определенного покупателя и возводятся. На долю организованных поселков приходится 30%. Еще 60% - земельные участки с большим разбросом цен. Так, в массовом сегменте за одну сотку просят от 10 до 30 тыс. руб., на территории Перми - до 700 тыс. руб. 10% от заявленных предложений загородной недвижимости составляют таунхаусы.
Первые таунхаусы строились как объекты премиум-класса площадью 300 - 400 кв. м и имели небольшие земельные участки, их стоимость была равноценна отдельно стоящему дому. Сейчас застройщики повернулись в сторону массового сегмента и предлагают жилье в таунхаусах площадью 90 - 150 кв. м, что равняется площади городской квартиры.
Предложения есть во всех сегментах загородной недвижимости.
В премиум-классе Шеломенцева отметила "Деревню Демидково", "Лукоморье", "Ермаки", "Златоустье-Пермиум".
"Деревня Демидково - это единственный поселок, построенный по всем правилам lege artis", - считает Шеломенцева. А именно - решены все вопросы с землей и можно прописаться. Что касается "Лукоморья" и "Ермаков", то они носят статус баз отдыха, дома в них являются гостевыми.
В сегменте бизнес-класса Шеломенцева обращает внимание на "Южную усадьбу". В массовом сегменте - на "Строгановский посад", "Протасы", "Холмогорье".
В сегменте хаотичной застройки предложений довольно много, потому что считается, что построить дом самому значительно дешевле и выгоднее. Получает развитие практика, когда несколько человек объединяются, покупают земельный участок, строят небольшие дома площадью 100 - 150 кв. м и довольно успешно их реализуют.
Если рассматривать весь спектр загородной недвижимости, то 60% - это хаотично исторически сложившаяся застройка, к которой все еще прирезаются участки и где развита инфраструктура; 25% - дачное строительство; 15% - организованная коттеджная застройка, которая неизбежно будет расти, говорит ведущий специалист отдела продаж PAN City Group Алексей Агафонов. Эта девелоперская компания представляет все виды загородного формата - как готовое домовладение, так и земельные участки. Самые популярные находятся в низком и среднем ценовом сегменте, но по ним самые активные сделки, это Глушата и Бережное, которые активно развиваются и где средняя стоимость одной сотки составляет 35 тыс. руб. Более дорогой сегмент рынка элитного жилья - Демидково и Боброво, не подвержены сезонному спросу.
Земельный участок, дача или дом? Спрос
Надежда Шеломенцева выделяет в спросе на загородную недвижимость три ключевых направления: дача, жилье и земля.
Загородный дом как сезонная дача. Определяющим здесь является круглогодичная транспортная доступность. Важна охрана на территории и рекреационные возможности - наличие леса, водоема.
Дом для постоянного проживания. В случае когда люди решаются на покупку, выбирают микрорайоны, расположенные в городской черте, поэтому наиболее востребованы земельные участки в Курье, Иве, Запруде, Висиме, Окуловском, Водниках, Кировском. У будущих жильцов высок уровень требований как к технологии строительства и месторасположению участка, так и к строительным материалам: такой дом является показателем статуса собственника дома.
Если дача и дом рассматриваются для личного использования, то земля - это уже предмет инвестиций, а также выбор, когда у людей недостаточно денег на покупку жилья, говорит Надежда Шеломенцева. "Пусть будет" - в том случае, если нет возможности купить себе даже комнату, соглашается Дмитрий Михалев. При этом спрос на земельные участки без подряда минимален. Люди активнее покупают дом, который могут увидеть, в котором уже есть коммуникации.
Спрос на загородную недвижимость, как и на городские квартиры, зависит от сезона. По мнению Алексея Агафонова, если сравнивать рынок новостроек и загородной недвижимости, последняя имеет ярко выраженный сезонный спрос в ценовой нише 15 - 30 тыс. руб. за 1 кв. м. По более дорогим ценовым категориям сезонный спрос менее ярок, тем не менее летом он более активен.
"Готовый дом в поселке существенно дороже, чем городская квартира", - полагает Алексей Ананьев. У его коллег другое мнение.
"Сложилась уникальная ситуация - загородную недвижимость можно купить по цене городской", - замечает Надежда Шеломенцева.
Загородный дом по цене за 1 кв. м может стоить как городская квартира, соглашается представитель коттеджного поселка "Строгановский посад" Дмитрий Михалев. "У нас домовладение продается по цене 30 тыс. руб. за 1 кв. м. За эти деньги покупается дом и земельный участок. Цены на городские квартиры значительно выше. При этом покупатель получает все прелести жизни", - рассказывает Михалев.
Содержание дома площадью 113 кв. м обходится его собственнику в 3200 руб. за дом, что равноценно содержанию двухкомнатной квартиры в городе. Содержание частного дома в деревне раза в 1,5 дороже. "Мы все хотим жить в загородном доме. Городская квартира - это вынужденный компромисс", - полагает Михалев.
Портрет потребителя загородной недвижимости и новостроек разнится, замечает руководитель отдела продаж компании "Талан" Алексей Терентьев. Средний возраст покупателя дома - 40 - 45 лет, новостроек - 30 - 40 лет. Загородная недвижимость пользуется спросом в семьях, в которых есть две машины, так как рядом нет инфраструктуры, либо у людей, которые уже "состоялись", переехали в пригород, а их дети подросли и остались в городе. Круг покупателей новостроек шире, чем покупателей загородной недвижимости, считает Терентьев.
Сейчас на рынке огромный разрыв: есть голая земля и готовые дома, что между ними - не учитывается. "Дом становится товаром, когда появляются коммуникации", - полагает Дмитрий Михалев. В "Строгановском посаде", по его словам, начали с того, что каждый из отмежеванных 318 участков обеспечили коммуникациями.
Обязательное условие. Инфраструктура
Эксперты считают, что ключевую роль при выборе "городская квартира или загородный дом?" играет не только цена, но и обеспеченность инженерной и социальной инфраструктуры.
"Без наличия перспективы инженерных коммуникаций грош цена проектам и земельным участкам", - считает Алексей Агафонов из PAN City Group.
"Покупатель не контролирует и не может повлиять на технологическое присоединение к сетям, не может взять на себя обязательства по подключению", - говорит Алексей Ананьев. Между тем эта процедура может занять два - три года.
Представитель "Пермской земельной компании" Андрей Трухонин считает, что с электричеством проблем нет, если земельный участок находится на расстоянии не менее чем 100 м от линии электропередач. Максимальный срок подключения - полгода, цена - 550 руб. Компания продает земельные участки в направлении Усть-Качки в деревнях Шумки, Керты, Малое Савино. На начальном этапе стоимость составляла 10 тыс. руб. за сотку, тогда не было электричества и дорог. После появления инфраструктуры цена продажи выросла до 35 тыс. руб.
"Потребитель не представляет рисков, связанных с приобретением жилья, он покупается на рекламу. В отсутствие коммуникаций дом в поселке может остаться мечтой, - предупреждает Ананьев. По его словам, большинство девелоперов планируют развитие инфраструктуры в зависимости от продаж: "Мы начнем продавать, и деньги будем реинвестировать. А если продаж нет, тогда что?"
Инфраструктура - это вопрос финансовых возможностей.
"Земельные участки можно выставить на рынок, но продажи пойдут только тогда, когда когда есть набор коммуникаций", - дополняет Ананьева руководитель группы стратегического развития PAN City Group Ирина Адаева.
Имеют техническое подключение к инженерным коммуникациям, дороги и обслуживаются разве что организованные коттеджные поселки. Возможно поэтому их вокруг Перми категорически мало, так как это связано с огромными финансовыми затратами, которые несет застройщик, считает Дмитрий Михалев. По его мнению, вкладываться в развитие из продаж абсолютно нельзя, нужно искать другие возможности фондирования.
"В договорах купли-продажи земельных участков в Боброво обещали газ. Мы выполнили свое обещание, газ на территорию завели. Это способствовало увеличению покупательской активности и спроса. Хотя территория очень дорогая, средняя стоимость земли здесь - 360 тыс. руб. за сотку, она пользуется спросом, мы гарантируем завод коммуникаций и прописываем это в договорах купли-продажи", - обещает Алексей Агафонов из PAN City Group.
Инженерные коммуникации и дороги - это еще не все требования к загородной недвижимости. Обеспечение социальной инфраструктурой за городом значительно отстает от города. Обучение, организация досуга, занятия спортом - все это актуально для семей с детьми. От того, как развивается социальная инфраструктура в пригороде, будет зависеть, будут ли покупать жилье за городом, утверждает Надежда Шеломенцева из "Перспективы". Она приводит в пример поселок с давней историей - Протасы, где сейчас продаются 15 домов.
"Люди оттуда бегут, - утверждает эксперт. - Все те же проблемы - выросли дети, поступили в вузы, нет машин. Поэтому жители поселка стремятся продать дом и купить в городе две - три квартиры".
Потенциальные покупатели не видят перспективы постоянного проживания вдали от всех благ Перми, вторит Шеломенцевой Алексей Ананьев из "Респекта". "Если ночью была метель, и выезд не почищен - то не выехать, если вызвать скорую помощь, то она не доедет. Эти "мелочи", которых изначально не видно. Мы избалованы благами цивилизации", - считает Ананьев.
Дмитрий Михалев приводит в пример строящийся ЖК "Первый Пермский микрорайон" в Лобаново. Малое количество соседей, быстрое получение разрешительной документации и очень быстрое возведение.
"Люди покупают загородный дом, социальную инфраструктуру, воздух, закрытый двор, куда нестрашно выпустить и ребенка, - рассказывает он. - Но в деревне нет магазинов, больниц и другой инфраструктуры. Загородные поселки будут развиваться, когда будут насыщены инфраструктурой".
Где более плотная застройка - там более активное развитие загородной недвижимости, напоминает Надежда Шеломенцева. Кондратово и Култаево обрастают частной индивидуальной жилой застройкой именно потому, что там присутствуют всевозможные коммуникации.
"Загородные поселки будут развиваться только тогда, когда они будут насыщены инфраструктурой. Других вариантов нет", - категоричен Алексей Ананьев.
Перспективы развития рынка загородной недвижимости
На российском рынке загородной недвижимости наметился новый тренд. Показательным примером является возведение в 15 км от Самары поселка из трехэтажных домов, каждый из которых был построен в течение девяти месяцев, сообщил Алексей Терентьев из "Талана". По его словам, поселок обеспечен с нуля инфраструктурой и дорогами, школой и детским садом, больницей. Цена за 1 кв. м составила 30 тыс. руб. при средней цене в Самаре 45 тыс. руб.
"Все 16 тыс. кв. м умудрились продать за три года", - говорит Терентьев. Он считает, что этот тренд может получить широкое развитие. Именно в таком направлении движется проект компании "Истомин" в Перми. "Самарское направление обязательно приживется", - солидарен с Терентьевым Алексей Агафонов из PAN City Group.
На территориях, которые не застроены, возможна организованная застройка. По словам Агафонова, PAN City Group формирует весь концепт: социальную и инженерную инфраструктуру.
Сейчас прорабатывается концепция деревни Демидково не как отдельного поселка, а целого комплекса частных домовладений.
"В развитие рынка загородной недвижимости мы все верим", - говорит Алексей Агафонов. Он ожидает, что рынок новостроек насытится быстрее, чем загородный формат.
Надежный объект вложений
В 2013 году Пермский край ввел в эксплуатацию 1 млн кв. м жилья. Если сравнивать эти объемы с другими регионами, столицами которых являются города-"миллионники" (их 13), Пермь находится на 12-м месте. Лидируют Краснодарский край, Москва, Санкт-Петербург, Башкортостан, Татарстан, Ростовская и Свердловская области. При этом по уровню реальных доходов населения Пермь находится в середине, на седьмом месте. Таким образом, можно сделать вывод о том, что емкость рынка позволяет вводить больше жилья, и оно будет пользоваться спросом.
В 2013 году средняя цена предложения в сегменте новостроек выросла на 8 - 10%, тогда как на рынке вторичного жилья больших колебаний не наблюдалось. Рост объемов вводимого жилья сопровождается ростом цены на него, что является нехарактерным для закона спроса и предложения: обычно когда объем предложений растет, цены снижаются. Это еще раз подтверждает то, что потенциал рынка новостроек в Перми есть.
Что касается спроса, тенденция такова, что активный выкуп квартир происходит на начальной стадии строительно-монтажных работ, на момент сдачи дома квартиры продаются по остаткам.
Кризисные явления в экономике, несомненно, влияют на покупательский спрос. Люди думают о том, как сохранить деньги, по-прежнему считают, что недвижимость - надежный объект вложений.
По данным Центробанка, в октябре 2013 года вкладчики Пермского края сняли со своих счетов около 2 млрд руб. Предположительно эти деньги были инвестированы в рынок жилья.
Изменился характер спроса. Основной мотив - улучшение жилищных условий. Раньше вводилось больше жилья "экономкласса", теперь преобладающим является жилье класса качества "комфорт".
В 2013 году доля жилья качества "комфорт" составил 60%, "бизнес" - 10%, "эконом" - 30%. В 2014 году, согласно проектным декларациям новостроек, доля "комфорта" вырастет до 70%, а "эконом" снизится до 20%.
По подсчетам правительства Пермского края, обеспеченность жильем составляет 22 кв. м на человека, что соответствует среднероссийскому уровню. Самый высокий показатель в Норвегии, где на одного жителя приходится 74 кв. м, затем - США и остальные скандинавские страны. Правительство Пермского края ставит задачу к 2015 году довести обеспеченность до уровня 23,4 кв. м на человека. Для этого необходимо ежегодно вводить порядка 900 тыс. кв. м.